Bij het financieren of herfinancieren van Europees vastgoed draait het al een paar jaar niet alleen meer om de kredietwaardigheid van een bedrijf. Het gaat er niet alleen om of het bedrijf genoeg financiële mogelijkheden heeft om een lening binnen een redelijke termijn te kunnen aflossen. Er wordt steeds meer gekeken naar hoe milieubewust het bedrijf is en hoe duurzaam de investering waarvoor de financiering wordt gevraagd.
Het Klimaatverdrag van Parijs en de door de Verenigde Naties geformuleerde Sustainable Development Goals (“SDG’s”) liggen ten grondslag aan de focus op duurzaamheid en komen verder tot uitdrukking in het toezichtrecht en Europese en nationale regelgeving. De SDG’s van de Verenigde Naties zijn zeventien doelstellingen voor een wereldwijde duurzame ontwikkeling. SDG 11 – duurzame steden en gemeenschappen – is voor professionele partijen in de vastgoedsector de belangrijkste, aangevuld door SDG 7 (betaalbare en duurzame energie, SDG 3 (goede gezondheid en welzijn), SDG12 verantwoorde consumptie en productie en SDG 13 (klimaatactie). Juist deze vijf SDG’s zijn in onze ervaring van doorslaggevend belang in de afweging van pensioenfondsen en institutionele beleggers en banken bij de beantwoording van de strategische vraag waarin ze investeren.
De centrale banken in Europa zien klimaatverandering als een systeemrisico voor de financiële sector. Klimaatrisico’s moeten dus beter beoordeeld en gemitigeerd worden en vaker besproken worden met de klanten. De gevolgen kunnen namelijk groot zijn, ook voor de financierbaarheid van projecten. Verduurzaming van een nieuw of bestaand project maakt de kans op het verkrijgen van een (gunstige) financiering groter.
Een voorbeeld van regelgeving ziet op de energie labels, en schrijft voor dat kantoorgebouwen per 1 januari 2023 minstens een energielabel C moeten hebben om verhuurd te mogen worden. Financiers anticiperen hier al op in hun offertes. Sommige banken hebben de ambitie om binnen een paar jaar de gefinancierde commerciële vastgoedportefeuille voorzien te hebben van een energielabel A en hebben daarnaast toegezegd rendabele verduurzamingsmaatregelen voor 100% te financieren. Er is echter een aantal praktische bezwaren van vastgoedinvesteerders die de regelgeving voor subsidies voor duurzame investeringen ingewikkeld en minder voorspelbaar vinden. Verder blijken de extra kosten die duurzaamheid met zich brengen in de praktijk niet te verhalen op de gebruikers van het vastgoed, met name bij woningen. In de praktijk wordt om die redenen nog steeds gekozen voor minder duurzame projecten en dat kan niet de bedoelde uitkomst zijn van de “groene revolutie”.
Vanwege onze gedragsveranderingen naar aanleiding van COVID zien wij een sterke toename van het aantal distributiecentra en de financiers kijken hoe zij ook dit vastgoed kunnen verduurzamen. Het dakoppervlak van deze distributiecentra, bedrijfshallen en gebouwen in de agrarische sector is goed voor meer dan honderd vierkante kilometer waarop potentieel minstens 10 gigawattpiek (GWp) aan fotovoltaïsche (pv)-modules kan worden geïnstalleerd. TNO onderzoekt in dat kader samen met bedrijven welke lichtgewicht materialen en constructies toegepast kunnen worden, daar de meeste zonnepanelen nu nog glas bevatten en daarmee te zwaar zijn voor een dergelijke toepassing.
Ondanks al deze ontwikkelingen zien wij nog steeds dat financiers in de regel groene financieringen niet actief aanbieden, maar dat de ontwikkelaar of investeerder de financier vraagt om een lening met duurzame kenmerken. Het gaat dan om een duurzaam project of om specifiek geformuleerde duurzaamheidsdoelen. Die doelen zijn door de ontwikkelaar of investeerder zelf geformuleerd en goedgekeurd door de financier.
Wij zijn nauw betrokken bij de ontwikkeling van de markt omtrent Sustainability Linked Loans (SLL’s). Dit zijn leningen waarin op voorhand vastgestelde criteria staan opgenomen voor duurzaamheid. Er zijn voorwaarden aan verbonden, zoals sustainability performance doelen voor de kredietnemer. Door het formuleren van dergelijke concrete sustainability KPI’s kan de vastgoedsector de duurzaamheidsimpact meetbaar maken. Deze onafhankelijke meting moet vervolgens gerapporteerd worden aan de financier om te bepalen of eraan voldaan wordt. Het opnemen van sustainability KPI’s geeft de kredietnemer vaak een lager rentetarief, een beter imago en toegang tot financiers die een meer duurzame portefeuille voor ogen hebben. Een goed voorbeeld hiervan is de recentelijk door Vesteda aangegane kredietfaciliteit met meerdere banken waarbij Vesteda een rente zal betalen die afhangt van vooraf afgesproken duurzaamheidsprestaties in de komende jaren. Hierbij valt te denken aan het aantal geïnstalleerde zonnepanelen, het percentage groene energielabels en de emissiereductie van het wagenpark.
Vanuit de optiek van een financier is het niet alleen imago maar ook het vertrouwen dat een kredietnemer die een duurzaam verdienmodel heeft gemiddeld genomen beter voorbereid is op de toekomst en om die reden wellicht een lagere kans op niet-terugbetaling van de lening oplevert.
Kortom, het is de hoogste tijd dat alle stakeholders op de vastgoedmarkt hun verantwoordelijkheid nemen om de duurzaamheidsdoelstellingen mee te laten wegen in de financieringsovereenkomsten. Groene obligaties, groene onderhandse plaatsingen en een groene bankfinanciering. Duurzame financieringsstructuren passen bij de laatste maatschappelijke en economische trends.
